مشارکت در ساخت

کتاب مشارکت در ساخت نوشته‌ی امیرهمایون کاشانی کیا، اولین و جامع‌ترین خودآموز مشاوره در این زمینه است که با بیانی ساده و روان ارائه شده.

سرمایه‌گذاری فرد یا افرادی تحت عنوان صاحبین ملک و تعهد انجام کار ساخت و تامین هزینه‌ها از طرف سازنده را مشارکت در ساخت می‌گویند.

با توجه به تعریف بالا واضح است که ریسک مالکین بسیار بیش‌تر از سازندگان خواهد بود، زیرا یکی از طرفین، زمین (تمامی سرمایه) را در اختیار فردی گذاشته که لزوما در ابتدای شراکت هزینه‌ای ندارد و متعهد به ساختی خواهد بود که شاید تحقق نیابد. با توجه به نکته بالا باید حساسیت و دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور داشت.

برای شروع مشارکت مانند همه‌ی پروژه‌های اقتصادی، اولین قدم برآورد مالی پروژه است. در تعداد زیادی از پروژه‌ها به علت عدم تامین متراژ اولیه، مشارکت اقتصادی نیست و تنها راه چاره فروش ملک خواهد بود.

در بخشی از کتاب مشارکت در ساخت می‌خوانیم:

قرارداد مشارکت در ساخت را دفاتر رسمی یا دفاتر مشاور املاک ببندید (هرچقدر رسمی‌تر این کار را انجام دهید با مشکلات کمتری روبه رو می‌شوید). در کنار این موضوع حتما به داشتن پروانه کسب نیز توسط سازنده و مشاور املاک توجه کنید.

همچنین از سپردن ملک خود به دست سازندگانی که تجربه ندارند خودداری کنید و حتما مطمئن شوید که نمونه کارهای سازنده موردنظر متعلق به خودش است (پرس و جو از مالکین قبلی)

اگر سازندگان یا مالکان چند نفر هستند تعهدات هر یک را در قرارداد ذکر کنید و یکی از آن‌ها را به عنوان نماینده برای ارتباط با طرفین در نظر بگیرید.

حتما قرارداد را دوطرفه تنظیم کنید. یعنی تمامی قدر السهم مالک / مالکان و سازنده و تمامی شرایط و موارد مهم در قرارداد به جزئیات مشخص باشد تا در پایان ساخت هیچ یک از طرفین ناراضی نباشد. برای مثال اگر قرار است ساختمانی ۷ طبقه ساخته شود مشخص کنیم که ۳ طبقه به مالک و طبقه به سازنده می‌رسد.

تعداد طبقات از ابتدای معامله باید مشخص باشد و مقدار قدرالسهم هریک از طرفین بر اساس درصدی از پروژه مشخص شود. حتی اینکه چه طبقه و چه واحدی متعلق به چه کسی است بهتر است مشخص باشد. اگر واحد مشترکی در ساختمان وجود دارد نیز سهم هریک از طرفیت در آن واحد مشخص شود.

در رابطه با اینکه کدام پارکینگ، انباری و مواردی مثل استخر، جکوزی و… متعلق به چه کسی است نیز باید در قرارداد آورده شده باشد. ممکن است در طول پروژه تعداد طبقات کم یا زیاد شود و این موارد نیز باید در قرارداد ذکر شود که اگر تعداد طبقات کم یا اضافه شد، قدرالسهم هر یک از طرفین چه مقدار می‌شود.

فهرست مطالب

مراحل مشارکت درساخت
ویدئو نحوه پیدا کردن کد ملک و بلوک
نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟
قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه می‌شود؟
میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه می‌شود؟
آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟
در زمینۀ محاسبۀ سهم مالک و سازنده در قرارد مشارکت در ساخت، چه نکات دیگری وجود دارد؟
نتیجه‌گیری:
تفاوت قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت
عرف درصد مدیریت پیمان
شمالی و جنوبی ملک
ملک مناسب برای مشارکت یا خرید
شروع عملیات ساختمانی
حصارکشی
حصار ساختمان‌های درحال ساخت
عرف مشارکت در ساخت در تهران
جدول عرف مشارکت در ساخت در تهران
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه ارزیابی و قیمتگذاری آپارتمان چند ساله در تهران
سطح اشغال و تراکم مجاز ملک
راهکارهای بازار یابی در مشاور املاک
کدام ملک کلنگی جهت ساخت مناسب است؟
قواعد فروش تکنیکال
چرا تا این اندازه از روبه رو شدن با مشتری طفره می‌روند؟
حق ارتفاق چگونه ایجاد می‌شود؟
نورگیر بودن
شکل سالن و اتاق‌ها
سیستم اطفای حریق
پوشش دیوارها
وضعیت آشپزخانه
سرویس بهداشتی و حمام
لوله‌کشی ساختمان
وضعیت کمدهای دیواری
برق ساختمان
تعداد و ابعاد پنجره‌ها
نکات مهم در قولنامه و مبایعه نامه
درج وجه التزام در قولنامه
حق ارتفاق
ماهیت حقوقی حق انتفاع چیست؟
نکات کاربردی در نحوه تنظیم قراردادهای بیع ملک چیست؟
الزام به اخذ پایان‌کار
الزام شهرداری به صدور پایان‌کار
پلاک ثبتی چیست؟ اصلی؟فرعی؟
مذاکره با مشتریان غیر منطقی و عصبانی املاک
بهترین راه برخورد با این قبیل مشتریان چیست؟
رویا بفروشید
وکالت بلاعزل بعد از فوت
قانون ۱۵دقیقه چیست؟
کتاب بخوانیم تا جامعه آرام باشد.
همه کاره هیچ کاره
تخلیه ملک
فروش مال غیر در اموال مشاع
ضوابط و مقررات ارتفاعی و احداث بنا
ضوابط و مقررات مربوط به عرض گذر
ضوابط و مقررات ارتفاعی براساس عرض معابر
ضوابط و مقررات مربوط به مساحت خالص عرصه
ضوابط و مقررات ارتفاع، تراکم ساختمانی و سطح اشتغال مجاز
آموزش ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری (بخش صدور پرونده)
ضوابط ساخت و ساز
نحوه احداث بنا در شرق، غرب و یا جنوب ملک
نحوه اقدام در خصوص باقی مانده املاک واقع در طرح‌های اجرایی شهرداری
نحوه احداث بنا در املاک زیر ۱۰۰ مترمربع
نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی
لغو مصوبات عدم نیاز به رعایت اصلاحی در املاک بر گذرهای تعریضی:
حداکثر پیش آمدگی مجاز
حذف تدریجی پخ‌ها در نماهای شهری
لزوم رعایت ۶۰٪ مساحت
عدم رعایت پخ ۴۵ درجه
نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع
تقلیل سطح اشغال با افزایش ارتفاع
ارتفاع و طبقه مجاز در تراکم ۱۲۰ درصد
نوسازی املاک بنای موجود بیشتر از تراکم طرح تفصیلی
زمین‌های شیب دار و نحوه احداث بنا
تعریف زیرزمین، در اراضی شیب‌دار
عدم احداث ساختمان‌های مجزا
نحوه احداث بنا در املاک دارای واحد تجاری
عدم احتساب سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان در تراکم
سطوح جزء تراکم
ارائه تسهیلات به شهروندان و بهبود فضاهای عمومی
وضعیت داخلی ساختمان‌ها
تسهیلات مربوط به حیاط خلوت و راه پله
ضوابط حیاط خلوت‌ها
محاسبه سطوح راه پله و حیاط خلوت در ساختمان‌های مسکونی
محاسبه زیربنای نورگیرها
وحدت رویه در پیشروی طولی ساختمان
ضوابط بالکن‌ها
تراکم‌های مسکونی
تراکم کاربردی اداری
ضوابط تکمیلی نورگیرها
نحوه مترکشی و محاسبه زیربنا
ضوابط پارکینگ
موارد عدم امکان تأمین پارکینگ از نظر فنی و نحوه برخورد شهرداری
ضوابط مقررات راه پله و آسانسور
ضوابط آسانسور
ضوابط راه پله
ابعاد راه‌های خروج برای ساختمانهای بلند
ضوابط افراد معلول جسمی – حرکتی
مقررات ملی ساختمان
مبحث ۱۵ مقررات ملی ساختمان (آسانسورها و پله برقی)
مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان (صرفه جویی در مصرف انرژی)
مقررات استفاده از اراضی
عوارض تمدید پروانه
عوارض تغییر نقشه
عوارض اضافه اشکوب
عوارض کسری پارکینگ
عوارض مازاد تراکم
تعیین ضرایب تغییر کاربری‌ها از مسکونی به غیرمسکونی
عوارض پیش آمدگی
عوارض بیمه کارگران
عوارض ایمنی ساختمان‌ها در شهر تهران
عوارض حجمی استخر
معافیت از تجمیع در کاربرهای مسکونی و مختلط
عوارض پذیره تجاری
عوارض پذیره اداری:
عوارض پذیره صنعتی:
عوارض پذیره واحدهای گلخانه‌ای و کشاورزی
عوارض پذیره جهت شرکت‌های مشاور
عوارض ورزشی
امتیازات تشویقی ویژه ورزشی
عوارض هتل ها
عوارض تفکیک اراضی
عوارض آموزشی دولتی
عوارض مازاد بر تراکم فضاهای آموزشی
عوارض پارکینگ‌های طبقاتی
نحوه محاسبه عوارض پمپ بنزین و جایگاه‌های چند منظوره
نحوه محاسبه عوارض خانه‌های خدا (مسجد، کلیسا، کنیسه، کنشت)
عوارض اماکن موقوفه مذهبی
عوارض جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرح‌های دولتی
نحوه محاسبه عوارض واحدهای تولیدی نان سنتی
نحوه محاسبه عوارض واحدهای تولیدی نان غیرسنتی
قسمت اول (عرصه)
قسمت دوم (اعیانی)
مدارک فنی مورد نیاز جهت صدور پروانه
نقشه‌های محاسباتی سازه نگهبان و جداره گود
تعهدات مجری طرح
پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه
تعهدات عرفی
شروط مرسومه ضمن عقد
قرارداد پیش فروش خریدار چیست؟
قوانین تنظیم قرارداد پیش فروش
تعهدات طرفین در قرارداد پیش فروش
نکات مهم و مراحل قانونی در قراردادهای پیش فروش
نحوه پرداخت در قراردادهای پیش فروش
مشارکت در ساخت چیست: مشارکت در ساخت یعنی چه؟
نکات مهم مشارکت در ساخت: قوانین مشارکت در ساخت
مراحل مشارکت در ساخت
مراحل انتقال قدرالسهم سازنده
پس از دریافت جواز
کی، چطور و چگونه مشارکت کنیم؟
شناخت شرایط کلی بازار برای مشارکت
الان مشارکت کنیم یا نه؟
چرا مشارکت؟
پیش‌فروش؛ با دقت!
سود مشارکت چقدر است؟
مشارکت با چقدر سرمایه؟
اصلا قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
نگاهی دقیق‌تر به توافق بین مالک و سازنده و نحوه مشارکت:
تعیین سهم طرفین قرارداد
انتقال سند
انتخاب داور
حق پیش فروش
گرفتن حق وام
افزایش قیمت در حین کار
کی، چطور و چگونه مشارکت کنیم؟
شناخت شرایط کلی بازار برای مشارکت
الان مشارکت کنیم یا نه؟
چرا مشارکت؟
پیش‌فروش؛ با دقت!
سود مشارکت چقدر است؟
مشارکت با چقدر سرمایه؟
سرمایه‌گذاری در کدام زمین؟
آخرین توصیه‌ها…
اصلا قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
میزان آورده طرفین
چه هزینه‌هایی برعهده چه کسی است؟
تعیین سهم طرفین قرارداد
بهترین راهکار حل اختلاف مالکین جهت مشارکت در ساخت
اما راهکار ما برای حل این مسائل چیست؟
اصرار ما به موضوع بالا برای چیست؟
پیشنهاد ما برای تشکیل جلسات چیست؟
فرمول جدید در ساخت‌وساز
سهم برابر برای مالک و سازنده
فاصله ۲۴ میلیونی قیمت زمین از شمال تا جنوب
پذیرش مالکان نسبت به سهم ۵۰ درصدی
نحوه محاسبه پول بلاعوض در مشارکت
تعیین میزان بلاعوض در قرارداد مشارکت درساخت
نحوه‌ی پرداخت بلاعوض