نکات مهم در بررسی سند و وضعیت حقوقی ملک کدامند؟

بررسی سند و وضعیت حقوقی ملک یکی از مهم‌ترین مراحل در خرید املاک است. نداشتن دقت کافی در این مرحله می‌تواند به

مشکلات حقوقی و مالی زیادی منجر شود. در اینجا به نکات مهم در بررسی سند و وضعیت حقوقی ملک اشاره می‌کنیم:

۱. بررسی نوع سند ملک

اولین نکته این است که باید نوع سند ملک را به‌دقت بررسی کنید. انواع مختلفی از سند وجود دارند که هرکدام ویژگی‌های خاص خود را

دارند:

سند رسمی (سند تک برگ): این نوع سند معتبرترین و قانونی‌ترین نوع سند در ایران است و معمولاً برای املاک دارای کاربری مسکونی

و تجاری صادر می‌شود.

سند امانتی: این سند به‌طور موقت صادر می‌شود و به‌طور موقت ملک را در اختیار فردی قرار می‌دهد. معمولاً برای فروش قطعی به

خریدار استفاده نمی‌شود.

سند مشاع: در این نوع سند، ملک به‌طور مشترک به چند نفر تعلق دارد و هرکدام از مالکان سهمی از ملک دارند.

سند قولنامه‌ای: این سند، قرارداد اولیه‌ای است که معمولاً قبل از انتقال قطعی ملک به خریدار امضا می‌شود. توجه به اینکه آیا این

قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است یا خیر، اهمیت دارد.

۲. بررسی وضعیت مالکیت

اطمینان حاصل کنید که مالکیت واقعی و قانونی به فروشنده تعلق دارد. برای این کار می‌توانید از مدارک هویتی فروشنده (کارت ملی،

شناسنامه و …) و سند مالکیت ملک استفاده کنید.

بررسی صحت اطلاعات مالک: توجه کنید که مالک سند، همان کسی است که در قرارداد ذکر شده است و هیچ گونه مشکل قانونی

برای فروش ملک ندارد.

بررسی وراثت: اگر ملک از طریق ارث به فروشنده منتقل شده است، باید اطمینان حاصل کنید که تمام وراث از فروش ملک رضایت دارند

و سهم دیگر وراث در فروش ملک دخالت ندارد.

۳. استعلام از دفترخانه یا اداره ثبت

قبل از خرید ملک، می‌توانید از دفترخانه اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا مطمئن شوید سند ملک به نام

فروشنده است و هیچ مشکل حقوقی، مالیاتی یا اجرایی برای ملک وجود ندارد. استعلام‌هایی که می‌توانید انجام دهید عبارتند از:

استعلام از وضعیت انتقال سند: اطمینان حاصل کنید که سند ملک به‌طور قانونی و رسمی به فروشنده منتقل شده است.

استعلام از عدم وجود توقیف یا رهن: باید مطمئن شوید که ملک موردنظر در رهن بانک یا سایر مؤسسات مالی نباشد و هیچ توقیفی از

سوی مراجع قانونی نداشته باشد.

۴. بررسی واریز بدهی‌ها و مالیات‌ها

یکی دیگر از نکات مهم، بررسی وضعیت مالیات‌ها و بدهی‌های ملک است. باید اطمینان حاصل کنید که:

مالیات بر ارث، مالیات فروش و مالیات ملک: تمام مالیات‌ها و عوارض قانونی برای ملک پرداخت شده‌اند و بدهی مالیاتی برای آن وجود ندارد.

آب، برق، گاز و عوارض شهرداری: تمامی قبوض آب، برق، گاز و هزینه‌های شهرداری باید تسویه شده باشند. در غیر این صورت، خریدار

مسئول پرداخت این بدهی‌ها خواهد بود.

۵. بررسی وضعیت حقوقی ملک

قبل از خرید ملک، باید وضعیت حقوقی آن را بررسی کنید تا از مشکلات حقوقی جلوگیری کنید:

آیا ملک در معرض دعوی قضائی است؟ بررسی کنید که آیا ملک درگیر هیچ‌گونه پرونده حقوقی، قضائی یا اجرائی نیست که ممکن است

در آینده به مشکل بربخورید.

ملک در چه مرحله‌ای از ساخت است؟ اگر ملک ناتمام یا در حال ساخت است، باید مطمئن شوید که هیچ مشکلی در پروژه وجود ندارد و

تمامی مجوزهای لازم برای ساخت آن اخذ شده است.

۶. بررسی محدودیت‌ها و مقررات شهرسازی

قبل از خرید ملک، باید بررسی کنید که ملک از نظر مقررات شهرسازی یا محدودیت‌های قانونی مشکلی نداشته باشد. برای این کار

می‌توانید از شهرداری یا مراجع مربوطه استعلام بگیرید. برخی از نکات مهم عبارتند از:

زیرساخت‌ها و محدوده طرح‌های شهری: بررسی کنید که ملک در محدوده طرح‌های توسعه شهری، طرح‌های تعریض خیابان یا تغییرات

کاربری قرار نداشته باشد.

محدودیت‌های ساخت‌وساز: اطمینان حاصل کنید که ملک مشمول محدودیت‌های ارتفاعی یا تعداد طبقات نیست.

۷. وجود یا عدم وجود مستأجر در ملک

در صورتی که ملک اجاره‌ای باشد، باید از وضعیت مستأجر و قرارداد اجاره مطمئن شوید. بررسی کنید که:

قرارداد اجاره معتبر باشد. مطمئن شوید که مستأجر از ملک تخلیه شده یا در حال تخلیه است.

آیا مستأجران در حال تخلیه ملک هستند؟ در صورتی که ملک دارای مستأجر باشد، بهتر است قبل از خرید ملک وضعیت تخلیه مستأجران را روشن کنید.

۸. تأسیسات و اصلاحات در ملک

بررسی کنید که آیا هیچگونه تخلفات ساختمانی در ملک وجود ندارد. ممکن است ملک موردنظر از نظر ساختمانی یا تغییرات غیرمجاز

دچار مشکل شود، مثلاً تغییرات در نمای ساختمان، اضافه کردن طبقه یا تراس بدون مجوز شهرداری.

۹. بررسی صحت نقشه و مشخصات ملک

نقشه تفکیکی: بررسی کنید که نقشه تفکیکی ملک با مشخصات موجود در سند تطابق داشته باشد.

مساحت دقیق ملک: مساحت ملک باید با آنچه در سند ذکر شده تطابق داشته باشد و از سوی کارشناسان معتبر بررسی شود.

۱۰. جلب مشاوره حقوقی و کارشناسی

برای اطمینان بیشتر، در صورت لزوم از مشاوران حقوقی و کارشناسان رسمی برای بررسی سند و وضعیت حقوقی ملک کمک بگیرید. این افراد می‌توانند به شما کمک کنند که

هرگونه مشکلات حقوقی پنهان را شناسایی کرده و از خرید ملک با مشکلات حقوقی جلوگیری کنید.

—

جمع‌بندی:

بررسی سند و وضعیت حقوقی ملک یکی از مراحل حیاتی در خرید و فروش املاک است. برای خرید امن و مطمئن، باید نوع سند، مالکیت قانونی، بدهی‌ها و مالیات‌ها، وضعیت

حقوقی و محدودیت‌های قانونی ملک را بررسی کنید و از مشاوران و کارشناسان حقوقی کمک بگیرید. این مراحل می‌توانند از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کنند.