بررسی وضعیت و مشخصات فنی و حقوقی ملک

بررسی وضعیت و مشخصات فنی و حقوقی ملک بخش بسیار مهمی از فرآیند خرید، فروش یا اجاره ملک است. این بررسی‌ها به شما کمک می‌کنند تا از هرگونه مشکل حقوقی یا فنی

پیشگیری کنید و یک تصمیم آگاهانه بگیرید. در اینجا جزئیات مربوط به بررسی وضعیت و مشخصات فنی و حقوقی ملک آورده شده است:

۱. بررسی وضعیت فنی ملک

بررسی وضعیت فنی ملک شامل ارزیابی ساختار و تأسیسات آن است. این بررسی‌ها به شما کمک می‌کنند تا از لحاظ کیفی از سلامت ملک مطمئن شوید.

الف) ساختار و معماری

وضعیت سازه: بررسی وضعیت سازه ملک (دیوارها، سقف، فونداسیون و …). آیا ملک نیاز به تعمیرات اساسی دارد یا سازه آن سالم است؟

آب‌بندی و عایق‌بندی: بررسی وضعیت عایق‌های رطوبتی و حرارتی. آیا دیوارها یا سقف به دلیل رطوبت یا نشت آب آسیب دیده‌اند؟

وضعیت نما: وضعیت نمای بیرونی ملک از نظر آسیب‌های احتمالی مانند ترک‌خوردگی، رنگ‌پریدگی یا فرسودگی.

ب) تأسیسات و تجهیزات

-سیستم برق و روشنایی: بررسی وضعیت سیستم برق کشی، کلیدها و پریزها، وضعیت سیم‌کشی و شبکه برق.

-سیستم آب و فاضلاب: بررسی لوله‌کشی آب و فاضلاب برای اطمینان از عدم وجود نشت و عملکرد صحیح.

سیستم گرمایشی و سرمایشی: بررسی وضعیت سیستم‌های گرمایشی (مانند پکیج یا بخاری) و سرمایشی (کولر، تهویه مطبوع).

آسانسور: اگر ملک دارای آسانسور است، بررسی سلامت آن از لحاظ فنی و ایمنی.

ج) وضعیت داخلی ملک

کف‌پوش‌ها و دیوارها: بررسی وضعیت کف‌پوش‌ها (پارکت، سرامیک، فرش) و دیوارها (آسیب‌ها، ترک‌ها).

پنجره‌ها و درها: وضعیت پنجره‌ها و درهای داخلی و خارجی از نظر عایق‌بندی و امنیت.

د) فضای بیرونی

حیاط و فضای سبز: بررسی وضعیت حیاط، باغچه‌ها و فضای سبز ملک و نیاز به رسیدگی.

پارکینگ و محوطه: وضعیت پارکینگ و محوطه عمومی، وجود مشکلات ترافیکی یا دسترسی محدود.

2. بررسی وضعیت حقوقی ملک

بررسی وضعیت حقوقی ملک به شما کمک می‌کند تا از مشکلات قانونی در آینده جلوگیری کنید. این بررسی شامل اطمینان از مالکیت، بدهی‌ها، رهن‌ها و دیگر مسائل حقوقی می‌شود.

الف) وضعیت مالکیت

سند مالکیت: بررسی نوع سند ملک (سند تک‌برگ، دفترچه‌ای، یا مشاع) و اطمینان از معتبر بودن آن.

استعلام از ثبت اسناد: استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای اطمینان از عدم وجود مشکلاتی مانند توقیف، ادعاهای متناقض یا عدم تطابق اسناد.

تطابق اطلاعات سند با واقعیت: بررسی تطابق آدرس و مشخصات ذکر شده در سند با وضعیت فیزیکی ملک.

ب) وضعیت بدهی‌ها و رهن‌ها

رهن و وثیقه: اطمینان از اینکه ملک رهن یا وثیقه ندارد. بررسی اسناد مربوط به رهن (در صورتی که وجود داشته باشد).

مالیات و عوارض شهرداری: استعلام از شهرداری جهت بررسی وجود بدهی‌های مالیاتی یا عوارض که می‌تواند بر روی ملک تأثیر بگذارد.

بدهی‌های دیگر: اطمینان از اینکه ملک بدهی‌های دیگر (مانند هزینه‌های مشترک ساختمان، بدهی‌های آب، برق و گاز) ندارد.

ج) وضعیت مالکیت مشاع یا تقسیم‌نامه

مشاع بودن ملک: اگر ملک به‌صورت مشاع است، باید جزئیات تقسیم‌نامه و حقوق هر یک از شرکاء بررسی شود. آیا تقسیم‌نامه ثبت شده است؟ آیا مالکیت هر قسمت از ملک مشخص است؟

امضا و توافقات میان مالکین: بررسی اینکه آیا تمامی شرکاء به فروش یا اجاره ملک رضایت دارند و امضاهای لازم از آن‌ها دریافت شده است.

د) مجوزها و پروانه‌ها

پروانه ساخت: بررسی پروانه ساخت برای اطمینان از قانونی بودن ساخت‌وساز و مطابق بودن آن با طرح‌های شهری.

مجوز تغییر کاربری: اگر قصد تغییر کاربری ملک (از مسکونی به تجاری، یا بالعکس) وجود دارد، بررسی مجوزهای لازم برای این تغییر.

نظارت‌های فنی: بررسی وضعیت نظارت‌های فنی و ایمنی، به‌ویژه در پروژه‌های نوساز.

ه) مشکلات قضائی

دعواهای قضائی: استعلام از محاکم برای اطمینان از عدم وجود دعواهای قضائی در مورد ملک.

توقیف ملک: بررسی وضعیت توقیف ملک و اطمینان از اینکه ملک تحت هیچ‌گونه توقیف قضائی نیست.

و) وضعیت اجاره و مستأجرین

قرارداد اجاره: اگر ملک مستأجر دارد، بررسی قرارداد اجاره به‌ویژه در مورد مدت اجاره، مبلغ و شرایط فسخ.

وضعیت مستأجر: بررسی وضعیت مستأجر و اطمینان از اینکه هیچ‌گونه مشکل قانونی با مستأجر وجود ندارد.

3. استعلام‌های مرتبط

*استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای اطمینان از صحت سند و بررسی اینکه ملک هیچ‌گونه مشکلی از نظر حقوقی ندارد.

*استعلام از شهرداری: بررسی وضعیت مالیاتی ملک، عوارض شهرداری و مجوزهای ساخت و ساز.

استعلام از تأمین اجتماعی و اداره آب و برق: بررسی بدهی‌های احتمالی به نهادهای عمومی مانند تأمین اجتماعی، شرکت‌های آب و برق و سایر خدمات عمومی.

4. تهیه گزارش بررسی وضعیت فنی و حقوقی

پس از انجام بررسی‌های فنی و حقوقی، باید گزارشی دقیق از وضعیت ملک تهیه کنید. این گزارش باید شامل:

شرح وضعیت فنی ملک (سازه، تأسیسات، تجهیزات، وضعیت داخلی و بیرونی وضعیت حقوقی (مالکیت، بدهی‌ها، رهن‌ها، مجوزها).

مشکلات و نکات قابل توجه (مانند نیاز به تعمیرات، بدهی‌ها، مشکلات حقوقی یا قضائی).

با انجام این بررسی‌ها، شما می‌توانید تصمیمات بهتری در زمینه خرید، فروش یا اجاره ملک بگیرید و از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری کنید.