۱۰۰۱ راز بنگاه‌های املاک

کتاب ۱۰۰۱ راز بنگاه‌های املاک نوشته‌ی امیرهمایون کاشانی کیا، به معرفی و بررسی نکات مهم و کلیدی معاملات و بنگاه‌های املاک می‌پردازد.

برخلاف دیدگاه عوام و عموم جامعه امر مشاوره املاک یک کار علمی دقیق همراه با مسائل و فرمول‌های دقیق و خاص خود است که توجه به کارکردهای صحیح، بالاخص برای افراد دست‌ اندر کار می‌تواند کارساز باشد.

با کمی تجسس و نظر خواهی متوجه می‌شویم که نظر کلی جامعه نسبت به املاک‌ها و بنگاه‌ها منفی و توأم با عدم اعتماد است و اکثرا دلال‌های املاک را افرادی فاقد تخصص و فرصت‌ طلب می‌پندارند، البته این طرز فکر ناشی از عملکرد افرادی است که تازه‌کار و عجول هستند و عملکرد غلط آن‌ها باعث این سوء‌ تفاهم شده است که کل صنف اینگونه هستند.

در بخشی از کتاب ۱۰۰۱ راز بنگاه‌های املاک می‌خوانیم:

شاه کلید
در امر مشاوری املاک و مستغلات مهم‌ترین راز که دلال‌های املاک نمی‌خواهند در موردش صحبت کنند، همانا آگهی مستمر و ویژه است چرا که با رشد آژانس‌های مدرن و آژانس کفی‌ها که معمولا حجم کارشان بالاست و از مشتری حضوری بی‌بهره هستند یا بسیار اندکی برخوردارند. تنها راه ارتباطی آن‌ها آگهی روزنامه، اینترنت، SMS و تابلوهای تبلیغاتی و اوراق تبلیغاتی می‌باشد. که از ۵ روش بیان شده روش اول ۹۰% کل معاملات را شامل می‌گردد. هر چقدر تعداد مرتبه تکرار، اندازه کادر آگهی و روزهای انجام آگهی بیشتر و بیشتر باشد انجام معامله تضمینی‌تر و امکان‌پذیرتر است، حتی در شرایط بد بازار. به طوری که بارها دیده شده است املاک گران و حتی فاقد جاذبه خاص با آگهی‌های مستمر و اندازه‌های بزرگ موفقیت‌های بزرگ‌تری را کسب نموده‌اند.

یک اصل کلی در بین دلال‌های املاک است که باید به هر ترفندی که شده بعضی فایل‌های مرغوب که در اختیار عده‌ای خاص از مشاورین قرار دارد را به دست بیاورند و معمولا به هر کلکی متوسل می‌شوند از تعاون کردن رفاقت و دوستی و غیره گرفته تا سایر روش‌ها. بنابراین در این شغل همکاری و مشارکت به مشاور بسیار مشکل می‌باشد و بین آژانس یا بنگاه املاک بسیار غیرممکن و نامحتمل است مگر آن که میزان وفاداری مالک یا خریدار نسبت به یکی از طرفین فوق‌العاده و محکم باشد.

بنابراین مشاوران ترجیح می‌دهند املاک ارزنده خود را از طریق آگهی روزنامه به صورت مستقیم به مشتریان احتمالی ارائه دهند که البته طبق تجربیات و سوابق به دست آمده مشتریان املاک گران‌ قیمت و ارزنده ۹۵% از طریق آگهی نیازمندی‌های روزنامه تماس می‌گیرند و به دلیل ترافیک، نبود جای پارک، عدم اطمینان از وجود فایل مطلوب و کمبود وقت به دلیل حجم بالای کار چنین مشتریانی ترجیح می‌دهند پس از حصول اطمینان نسبت به مراجعه به مشاور مربوطه اقدام لازم و کافی را مبذول بدارند.

فراموش نباید نمود که اساس به اصطلاح «دلالی علمی املاک» مبتنی بر علم آمار و احتمالات و یا به قول بنگاه‌های سنتی و عوام شانس استوار است. پس تعداد و نحوه‌ی آگهی درج شده در نیازمندی‌ها تعیین‌ کننده فروش صحیح و سریع ملک می‌باشد.

فهرست مطالب

پیش‌گفتار
امور ملکی
انواع بنگاه‌های املاک
الف- بنگاه‌های کفی (یا سنتی)
ب- آژانس‌ها
ج- آژانس کفی‌ها
لژیونی به نام آژانس
سلسله مراتب
لانه زنبور
درخت طلا
سرابی به نام بالابود
چرا توسعه؟
مراحل انجام یک معامله و دریافت کمیسیون
سرایدارها قوی‌تر از مالکین
مشاور یا GPS
کور شود کاسبی که مشتری خود را نمی‌شناسد
چهار آفت بزرگ
۱- بزرگ‌ترین آفت: طمع
۲- بی‌رحم‌ترین آفت: نسیه
۳- آفت چاقوی پنبه‌ای
۴- آفت رودربایستی
قانون چمن و چمن‌زن
توهم ممنوع
تعاون
سلطان بازار املاک
دو چالش آژانس‌ها
فرمولی به نام قرارداد
فایلینگ‌ها
تعادل
ته خط
چوپانی که میلیاردر شد
کارشناسی صحیح
فرصت‌طلبی
مشکوک‌ترین معاملات
استخدام+ پالایش+ آموزش+اخراج
گان مدرن
مذاکره
چگونه پاس‌ها را به گل تبدیل کنیم؟
شاه کلید
شرح وظایف و چارت سازمانی
نکات ابتدایی و اساسی برای مشاور
راز بزرگ
گنجی به نام آگهی
۱- نحوه‌ی جوابگویی
۲- دسته‌بندی تماس‌گیرندگان
۳- آنالیز مراجعین
۴- نحوه‌ی درج آگهی
نحوه‌ی نگارش آگهی
۱- آگهی‌های تک‌کادر
۲- آگهی‌های دو کادر
۳- آگهی‌های سه کادر به بالا
۴- آگهی‌های چند کادره و پهن و یا یک چهارم صفحه و تمام صفحه
فرق آگهی واسطه با مالک؟
چه نوع مطالبی باید در آگهی گنجانده شود؟
فرق آژانس کفی (بر اصل خیابان) و آژانس مدرن (شرکتی و سازمان‌یافته)؟
شعار آژانس‌های املاک برای مشاورین و واقعیت امر برای خودشان
سرعت در عملیات املاک
پاشنه آشیل
مگر املاک هم ورشکست می‌شود؟
کدام هزینه؟
بهانه‌های کمیسیون؟
کنترل گروهی آگهی
انواع رِنج‌ها
فصول کار
چگونه تماس بگیریم؟
بازار بورسی به نام املاک
مدیریت معاملات و وظایف سازمانی در آژانس‌های مدرن
شرح وظایف مدیر معاملات به صورت اجمالی
مدیریت آگهی‌ها و سایت‌های مجموعه
عملکرد آژانس‌ها و تشابه آن با بازی فوتبال
کف و سقف قیمت‌ها و چانه‌زنی؟
تعداد پیشنهادهای خرید به یک مشتری در فروش حرفه‌ای
خصوصیت مشاور املاک حرفه‌ای
دوزخ شهرهای گران
راهنمای پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان
پیش فروش یا پیش خرید یعنی چه؟
آیا پیش فروش یا پیش خرید منفعتی دارد؟
محاسن پیش خرید برای خریدار: پیش خرید ملک
معایب پیش خرید برای خریدار
نحوه فعالیت کلاهبردار ها
سازنده کلاهبردار چگونه قانون را دور می‌زند؟
جانمایی و جهت یابی در املاک
جهت‌یابی ملک
جهت‌های اصلی و جهت‌های فرعی
پیدا کردن نوع جهت
روش اول: جهت‌یابی به کمک موقعیت خورشید در آسمان
جهت‌یابی با ساعت عقربه‌دار
روش: جهت‌یابی با سایه چوب
انواع جهت ملک
ملک‌های یک بر
ملک‌های شمالی
ملک‌های جنوبی
ملک‌های شرقی و غرب
ملک‌های ۲ نبش یا ۲ بر
ملک‌های ۳ نبش یا ۳ بر
ملک‌های ۲ کله
قراردادهای پرینتی
هرم فعالیت در آژانس
دلیل بازاریابی
پر نمودن برگه متعاملین
بینا و نابینا (املاک)
هُلدینگ ساختمانی
۴ ماه بازار املاک ۹۶ چگونه گذشت؟
آیا چیزی بنام بازار خراب داریم؟
شترمرغ املاک
آینده آژانس‌ها
سلاطین آینده در آژانس داری
سخن آخر (بخش املاک)